三個(gè)“拐點(diǎn)”辯證看房地產(chǎn)市場(chǎng)變局
發(fā)稿時(shí)間：2014-07-162014年已經(jīng)過(guò)半，伴隨著(zhù)一些地方樓市庫存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、銅陵、濟南等城市陸續放開(kāi)限購。與此同時(shí)，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”是否出現的爭論再度熱了起來(lái)。
“樓市泡沫是個(gè)偽命題”“根據養豬波動(dòng)周期，樓市‘短拐點(diǎn)’未到”“房地產(chǎn)市場(chǎng)‘拐點(diǎn)’４年前就已出現”“10年后房地產(chǎn)市場(chǎng)‘拐點(diǎn)’一定會(huì )出現”……房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”自“問(wèn)世”以來(lái)，差不多三年“拐”一回，每次都一團混戰、輸贏(yíng)不分。
其實(shí)“拐點(diǎn)”的數學(xué)定義很簡(jiǎn)單，用于其他產(chǎn)業(yè)也很少激起“樓市拐點(diǎn)”遭遇的如此大的對立情緒。作為經(jīng)濟學(xué)中重要的研究對象，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性規律也是客觀(guān)存在的。為什么一提中國樓市“拐點(diǎn)論”就無(wú)法心平氣和，更無(wú)法達成共識？歸根到底，因為不同群體對“拐點(diǎn)”的理解標準不一。此外，對中國經(jīng)濟的中長(cháng)期走向及對中國新一輪城鎮化對房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生的作用這兩個(gè)重要變量的認識也存在差異。
例如，房地產(chǎn)最重要的產(chǎn)業(yè)特征，就是不動(dòng)產(chǎn)的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，買(mǎi)房人、賣(mài)房人再明白不過(guò)的道理，在“拐點(diǎn)”是否出現的大討論中屢屢被忽視。“拐了”還是“沒(méi)拐”？這個(gè)問(wèn)題就像是在問(wèn)世界是綠的還是紅的一樣。實(shí)際上，世界是萬(wàn)紫千紅的。房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”對不同地方意義也不同，有的要及時(shí)調整，把握由“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”的窗口期；有的還沒(méi)嘗過(guò)“黃金時(shí)代”的味道；也有的地方恐怕要為“青銅時(shí)代”甚至“黑鐵時(shí)代”做準備了。
尤其要意識到，中國新一輪城鎮化中蘊藏的房地產(chǎn)轉型升級的機遇必須抓住，決不能重蹈一些城市“新城變鬼城”那樣的開(kāi)發(fā)覆轍，更不能在新一輪城鎮化中延用房地產(chǎn)模式，而應當果斷向以民生為本“拐”。
而對于另外一個(gè)“拐點(diǎn)”，不管是經(jīng)濟學(xué)界，還是政府層面，共識卻越來(lái)越趨向統一：那就是從依賴(lài)強力“限購”這種政策手段調控樓市，加速過(guò)渡到借助稅收等市場(chǎng)手段調控，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用；由全國一盤(pán)棋一刀切地調控，開(kāi)始向不同地方視不同情況精準定向調控。與中國房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”是否到來(lái)的大爭論不同，對調控思路和調控手段“拐點(diǎn)”將到來(lái)的看法，共識遠遠大于分歧。
黨的十八大以來(lái)，中央大力推進(jìn)行政審批制度改革，強調改革重在向市場(chǎng)、社會(huì )、地方放權，減少對微觀(guān)事務(wù)的干預。市場(chǎng)之手和政府之手各歸其位、相互補充。房地產(chǎn)是市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，建立中央強調的調控長(cháng)效機制，必然要同取消、下放行政審批權結合，同時(shí)盡快建立科學(xué)的房地產(chǎn)稅收調控體系。
市場(chǎng)經(jīng)濟是變化經(jīng)濟，要求我們接受變化、分化并趨利避害。機械生硬地削市場(chǎng)變化和區域分化之足，適“拐點(diǎn)”之履，誤人誤己。作為世界第二大經(jīng)濟體，一盤(pán)棋一刀切的管理習慣、思維模式明顯不合時(shí)宜。31個(gè)省市區600多座城市，微觀(guān)市場(chǎng)活動(dòng)瞬息萬(wàn)變。一味藥，治百病，這種思維模式、調控方式，非“拐”不可。
最后，值得一提的是各方看待房地產(chǎn)市場(chǎng)心態(tài)的“拐點(diǎn)”。從“溫州炒房團”到“大媽炒房團”，在中國房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，“買(mǎi)房就是增值”“買(mǎi)到就是賺到”的心態(tài)秒殺一切投資理性。在投機味道漸濃的房地產(chǎn)市場(chǎng)，泡沫和風(fēng)險伴隨著(zhù)貪婪和賭徒心態(tài)在悄然做大。
不能忘記，2008年國際金融危機正是肇始于美國房地產(chǎn)投機巨大的杠桿作用，正是一場(chǎng)貪婪的投機盛宴誘發(fā)了“拐點(diǎn)黑洞”。在為經(jīng)濟學(xué)著(zhù)作《動(dòng)物精神》所寫(xiě)的推薦中，李稻葵認為，動(dòng)物精神就是人類(lèi)經(jīng)濟決策的非理性，是國際金融危機的根源，是市場(chǎng)經(jīng)濟體系脆弱性的基礎。這證明在市場(chǎng)經(jīng)濟中存在人類(lèi)本性包括貪婪心態(tài)帶來(lái)的先天短板。今天，在中國很多城市，“買(mǎi)房能賺翻”的投機心態(tài)依然大量存在。買(mǎi)房者、土地財政的依靠者等各方應盡快迎來(lái)心態(tài)回歸理性的“拐點(diǎn)”。