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       自1998年以來(lái)，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷15年的繁榮，盡管2008年曾有波動(dòng)，但并未改變大趨勢。但當前的種種跡象表明，中國房地產(chǎn)超級繁榮、高速增長(cháng)的時(shí)代正在謝幕，未來(lái)將進(jìn)入強者恒強、市場(chǎng)份額向龍頭企業(yè)集中的新時(shí)代。

       統計顯示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)CR5（前五強銷(xiāo)售額/全國新建商品房銷(xiāo)售額）從2007年的4.5%提升至2013年的8.7%，房地產(chǎn)市場(chǎng)的強者時(shí)代逐步來(lái)臨。在這樣的大趨勢下，小型房地產(chǎn)企業(yè)的成長(cháng)和生存空間勢必越來(lái)越有限，中小型房地產(chǎn)企業(yè)或將面臨更為嚴峻的生存危機，變革一觸即發(fā)。

       從2014年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)的增速很難再保持兩位數以上，今后增長(cháng)速度將會(huì )逐年下降，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化非常明顯。房地產(chǎn)企業(yè)不能夠再沿用過(guò)去傳統的住宅開(kāi)發(fā)模式，未來(lái)中國高速增長(cháng)的消費將會(huì )改變很多中小城市的區位價(jià)值，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局也將會(huì )相應發(fā)生大的改變，房地產(chǎn)企業(yè)應該抓住結構性機會(huì )。

       不難看出，中小房企在這10000億市場(chǎng)中的逐利將更顯艱難。按海通證券的測算，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)對GDP增長(cháng)的貢獻正逐步走向平衡。與過(guò)去十年需求與供給的“喇叭狀缺口”相比，目前這一缺口正處于收斂過(guò)程。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入更為細分的時(shí)代，這也意味著(zhù)簡(jiǎn)單依賴(lài)土地創(chuàng )造價(jià)值的方式將面臨挑戰，以往圈地待漲的商業(yè)模式或被改寫(xiě)。

       統計顯示，2010－2013年間，地價(jià)和房?jì)r(jià)復合增速僅分別為5.84％和5.16％，長(cháng)期大量持有土地等待價(jià)值提升的時(shí)代已經(jīng)逐步過(guò)去。伴隨土地價(jià)值鏈的逐步平緩，從成熟國家的實(shí)際經(jīng)驗判斷，房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望成為地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng )造的新環(huán)節。房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈可分為四大部分：城市配套、房地產(chǎn)金融、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)。在此基礎上，房地產(chǎn)服務(wù)模塊還可以進(jìn)一步細分，如專(zhuān)職做好城市配套服務(wù)商，包括智慧社區、公共服務(wù)（物流地產(chǎn)、醫療地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等），還有以解決就業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

       當前，一些嗅覺(jué)靈敏的房企已開(kāi)始在房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)上投石問(wèn)路。如華夏幸福自稱(chēng)秉承“推動(dòng)中國產(chǎn)業(yè)升級”的偉大使命，堅持“打造產(chǎn)業(yè)新城，建設幸福城市”的發(fā)展戰略，努力使所開(kāi)發(fā)的區域“經(jīng)濟發(fā)展、社會(huì )和諧、人民幸福”，致力于成為引領(lǐng)全球產(chǎn)業(yè)升級與城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)商。但是更多的房企則將醫療服務(wù)作為自己在房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上的延伸，醫療行業(yè)由于毛利率高、現金流充沛等諸多優(yōu)勢，正成為不少房企轉型探索的新領(lǐng)域。如鳳凰股份決定投資5億元成立專(zhuān)業(yè)的養老產(chǎn)業(yè)公司，致力于養老產(chǎn)業(yè)的研究、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)與管理。此外，華業(yè)地產(chǎn)也正在嘗試轉型養老和醫院等行業(yè)，已設立全資子公司北京華業(yè)康年經(jīng)營(yíng)管理有限公司，負責公司養老事業(yè)運營(yíng)與管理。

       國內的房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)“簡(jiǎn)單粗暴”的圈地運動(dòng)后，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望逐步崛起。2012年，美國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)收入占比分別為38％、42％和20％；而我國對應的這組數據分別是87％、11％和2％。換句話(huà)說(shuō)，美國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達62％，而我國僅為13％，未來(lái)發(fā)展空間十分巨大。